Все о военной ипотеке в России

Объекты военной ипотеки дешевеют

На фоне дорожающей недвижимости довольно-таки странно слышать новости об удешевлении активов военной ипотеки, которые частично инвестируются в недвижимость. Аналитический центр www.irn.ru выяснил основную причину этого противоречия.

Три из девяти компаний, управляющих средствами накопительно-ипотечной программы для военнослужащих, согласно предварительным итогам управления средствами военной ипотеки с сентября 2006 года по 1 апреля 2008 года, подведенным Минобороны, показали падение стоимости чистых активов. Больше всего потеряла управляющая компания (УК) «Тройка Диалог», стоимость чистых активов под управлением которой снизилась на 4% до 648,3 млн руб. Второе место заняла УК «Уралсиб» под управлением которой ипотечные активы Минобороны снизились на 3% до 658,5 млн руб. Замыкает тройку лидеров по снижению стоимости активов УК «Лидер», под управление которой ипотечные активы Минобороны подешевели на 1% до 1080 млн руб. При этом стоимость активов у остальных управляющих компаний выросла незначительно. Больше всего — на 2,3%, до 691,6 млн руб. – увеличила бюджетные средства УК «Регион Эссет Менеджмент». Учитывая что за указанный период инфляция составила порядка 18%, можно сказать, что все УК показали отрицательную доходность.

Программа «Военная ипотека» предусматривает инвестирование средств, выделяемых из бюджета на ипотечное кредитование военных. В 2005 году Минобороны провело конкурс по отбору управляющих компаний. Между десятью компаниями-победительницами — «Лидер», «Уралсиб», «Атон-Менеджмент», «КИТ Финанс», «Интерфин Капитал», «Регион Эссет Менеджмент», «Тройка Диалог», «Капиталъ», УК Росбанка, «Регионгазфинанс» — был распределен 1 млрд руб. в равных долях. В дальнейшем деньги поступали траншами. На 1 сентября 2006 года восемь компаний получили в доверительное управление по 676,4 млн руб., компания «Лидер», которой перешли средства выбывшей из программы «Интерфин капитал», получила 1,09 млрд руб.

По словам заместителя начальника управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Сергея Усачева, отрицательные показатели работы трех управляющих компаний сказались на всем портфеле Минобороны, и сумма средств, выделенных государством на программу расселения военнослужащих, оказалась ниже ожидаемой. Представители Минобороны уже провели переговоры с управляющими компаниями, показавшими неудовлетворительный результат, и получили гарантию смягчения агрессивной инвестиционной политики. Дело в том, что портфели «Тройки Диалог» и «Уралсиба» на 45% состоят из акций, что и стало в условиях нестабильного фондового рынка основной причиной снижения стоимости активов.

По условиям программы военной ипотеки управляющим разрешено инвестировать исключительно в бумаги котировального списка А1. В этот список на ММВБ входят акции 13 эмитентов, облигации – 70 эмитентов, из которых 24 – правительства регионов и городов, и 8 паев ПИФов, из которых 4 – паи ЗПИФов недвижимости. При этом последние подорожали за тот же период в пределах на 43%-66%. Облигации по определению менее волатильные бумаги, и показать высокую доходность, как, впрочем, высокое падение не могут. Видимо, купить на все предоставленные им средства паи ЗПИФов недвижимости представители УК не смогли и вложились в акции, рассчитывая на высокие доходы. Но нестабильность на фондовом рынке привела к тому, что акции стали дешеветь.

В качестве возможного разрешения проблемы представители Минобороны предлагают расширить список бумаг, разрешенных для инвестирования средств военной ипотеки. «Мы предлагаем разрешить те же инвестиционные инструменты, что существуют сегодня для размещения страховых резервов: котировальные списки А1, А2 и те бумаги, которые имеют рейтинг международного агентства», – цитирует «Коммерсант» господина Усачева.

По оценке специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», эта мера, действительно, может способствовать повышению эффективности управления средствами, предназначенными для военной ипотеки. Дело в том, что в котировальном списке А2 содержится уже 23 пая ЗПИФов недвижимости. Это значительно расширит возможности управляющих для инвестирования. Но и в этом случае вероятность того, что эффективность управления средствами, предназначенными для военной ипотеки, повысится, невелика.

Самих фондов не так уж много, они закрытые, то есть не наращивают общее число паев, а нынешние владельцы паев не так уж часто расстаются с ними. Кроме того, есть еще одна проблема: ЗПИФы недвижимости испытывают дефицит объектов для инвестирования порученных средств. Все высокодоходные объекты не выводятся собственниками на продажу, а оставшиеся оказываются зачастую высокорискованными. Таким образом, ситуация на рынке складывается крайне не благоприятная для управления средствами военной ипотеки.

В итоге, по оценке аналитического центра www.irn.ru, было бы логично, чтобы управляющие компании не вкладывали средства Минобороны в уже существующие инструменты, а сформировали новые. Например, сформировали на деньги военной ипотеки свои специализированные ЗПИФы недвижимости. Ведь главная задача по управлению этими деньгами – не доход, и не сохранность от инфляции, а сохранность их эквивалента в квадратных метрах жилья, которые на эти деньги может получить военный. В таком случае не важно подешевеют или подорожают паи ЗПИФов недвижимости, важно чтобы они шли параллельно с динамикой цен на рынке жилья, а вероятность этого гораздо выше, чем при существующих правилах управления средствами Минобороны.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Shome Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 3 кв. 2021 г. от 15 666 250 руб. от 4.6%
Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2021 г. от 19 212 482 руб. от 4.3%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1 кв. 2024 г. от 11 312 790 руб. от 5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2026 г. от 15 259 450 руб. от 5%
Зорге 9 Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская 2 кв. 2022 г. от 10 180 600 руб. от 4%
Sky Skolkovo Одинцовский район, с. Немчиновка Сдан от 5 228 800 руб. от 5.9%
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 4 кв. 2022 г. от 5 776 970 руб. от 2.2%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 6 253 922 руб. от 2.2%
Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка 1 кв. 2023 г. от 6 468 343 руб. от 2.2%
Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 2 кв. 2021 г. от 29 880 385 руб. от 4.4%
Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино 2 кв. 2021 г. от 26 505 035 руб. от 4.4%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 14 941 860 руб. от 1.3%
Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка 4 кв. 2022 г. от 6 058 793 руб. от 4.75%
MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская 2 кв. 2022 г. от 11 080 000 руб. от 4.7%
Level Стрешнево Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская 1 кв. 2022 г. от 9 561 340 руб. от 1.7%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 4 кв. 2024 г. от 18 266 455 руб. от 4.3%
Прокшино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино 1 кв. 2023 г. от 6 078 489 руб. от 2.2%
Level Причальный Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 4 кв. 2023 г. от 10 345 200 руб. от 1.8%
Жилой квартал «Шагал» Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 2 кв. 2024 г. от 11 265 621 руб. от 0.5%
MOD Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 4 кв. 2024 г. от 15 594 064 руб. от 4.4%
Very Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская 1 кв. 2024 г. от 10 762 120 руб. от 4.7%
Южные сады Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея 2 кв. 2024 г. от 5 869 666 руб. от 3.6%

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все